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楼市调控悄悄放松?想太多了 | 济南楼市取消限价

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文|凯风pu8北方头条_头条新闻

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楼市刚刚调整,有些人已经坐不住了。pu8北方头条_头条新闻

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最近两周,“取消限购”的谣言一波接过一波,从“厦门长沙济南取消限购”到“国务院要求年内放开限购”,再到“北京广州取消限价”,无一不是旧闻新炒,极尽夸大之能事。pu8北方头条_头条新闻

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最近,又有一条消息牵扯无数人心;部分地区部分银行房贷利率出现下调。这被视为限贷松动的强烈信号,地产股由此全线大涨。pu8北方头条_头条新闻

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接着,又有人表示,广州厦门杭州,这三大房价出现大幅调整的城市,纷纷降低落户门槛。这被认为地方通过抢人突破限购门槛,限购即将松动。pu8北方头条_头条新闻

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一时间,楼市调控悄悄放松的声音铺天盖地,真相究竟是什么?pu8北方头条_头条新闻

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限购限价取消?pu8北方头条_头条新闻

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无论是“取消限购”还是“取消限价”,无一不是夸大其词的谣言。pu8北方头条_头条新闻

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厦门“取消限购”是2015年的旧闻,当时的背景是楼市去库存,2016年厦门就已重新加码限购。pu8北方头条_头条新闻


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至于长沙济南的“取消限购”,均属人才及落户政策,与楼市调控没什么关系。pu8北方头条_头条新闻

北京广州取消限价,更有夸张之嫌。pu8北方头条_头条新闻


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北京放开均价8万以上的楼盘入市,与取消限价没有什么关系。pu8北方头条_头条新闻


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而广州的确放宽了限价,开发商可以真实成交价进行备案,此举意在遏制双合同,从而为可能出现的维权潮拆雷。(详见《广州“取消楼市限价”,真相是什么?》)pu8北方头条_头条新闻

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很多人看到这一点,却忽视了“备案价调整后,不得随意上涨更不能擅自降价”这一兜底性限制条款。pu8北方头条_头条新闻


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控制房价上涨,也要防范房价大跌,这才是政策真正的底线所在。pu8北方头条_头条新闻

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房贷利率下降?pu8北方头条_头条新闻


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从2016年开始,首套房贷利率已经连涨20个月。pu8北方头条_头条新闻


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据融360的数据,2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%,相当于基准利率116.3%,环比8月上升0.18%;同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%,上升9.20%。pu8北方头条_头条新闻


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此番媒体报道,部分地区部分银行首套房贷利率下降,这只是个别现象,下降的并非基准利率,而是首套房贷的上浮比例。pu8北方头条_头条新闻


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少了5%的上浮空间,还有10%-15%的上浮比例,这一利好犹如鸡肋,对于刚需仅有象征性安慰作用,对于投资基本没有刺激效用。pu8北方头条_头条新闻


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这背后的原因是今年以来四次降准,银行间流动性充溢,银行并不缺钱。同时楼市观望情绪浓厚,市场成交量大幅下滑,银行为在年底争抢客源,所以房贷利率见顶回落是正常现象。pu8北方头条_头条新闻

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这并非楼市调控放松信号。因为房地产开发贷款、信托融资仍然受到严格限制,部分地区二套房贷利率还在上浮,差别化信贷并没有放松。pu8北方头条_头条新闻


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房贷利率大幅下调的可能性微乎其微。pu8北方头条_头条新闻

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抢人大战重启?pu8北方头条_头条新闻

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过去两年,抢人大战的确成了打开限购后门的手段,但如今多地已经对此进行封堵。pu8北方头条_头条新闻

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长沙将落户直接购房,调整为“满足1年社保要求才能购房”,成都也是规定“就业一年后方能购房”。pu8北方头条_头条新闻

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这一次广州杭州厦门的放宽落户,只是政策微调,抢人的意图远远大过刺激楼市。pu8北方头条_头条新闻

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比如广州将人才落户门槛从“12个月社保”降低为“6个月社保”,对于抢人倒还有刺激效用,对于楼市能带来什么增量?pu8北方头条_头条新闻

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如果真要以抢人之名行放松限购之实,那学一些二线城市的“大专学历即可落户,落户即可购房”才行。pu8北方头条_头条新闻

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谁在热炒调控放松?pu8北方头条_头条新闻

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有句话说得好:市场不是在预期房地产放松,而是在希望房地产放松。pu8北方头条_头条新闻

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那么,谁在希望房地产放松?pu8北方头条_头条新闻

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答案很明显:pu8北方头条_头条新闻


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一是在冷秋里摇摇欲坠的开发商,pu8北方头条_头条新闻

二是靠房子吃饭的房地产从业人员,pu8北方头条_头条新闻

三是一些对房地产依赖过度的地方政府。pu8北方头条_头条新闻

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所以,现在出现的楼市小道消息,有些是混淆视听扰乱预期,有些是蛊惑刚需入场,有些是试探政策口风。pu8北方头条_头条新闻

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要知道,在房地产的利益格局里,中央与地方的利益动机不一样,不同城市的利益冲动也有大小之别,开发商、中介人员以及购房者又站在不同位置。pu8北方头条_头条新闻


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所以市场消息一定是杂乱百出,充斥着各方各面的博弈。pu8北方头条_头条新闻

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楼市调控会不会放松?pu8北方头条_头条新闻

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显然,楼市调控肯定会放松,但最快也要明年。pu8北方头条_头条新闻

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因为楼市刚刚从高热状态熄火,高杠杆的雷、消费挤压的困境、六个钱包被掏空之后的空档期都还没过去,贸易争端、美联储加息缩表的压力正在袭来,这种背景下,楼市冰封是最好的选择。pu8北方头条_头条新闻

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楼市冰封,用时间换空间,既能防范风险,还能为长效机制出台提供可能。pu8北方头条_头条新闻

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这个时间点,仅仅是开发商或者地方政府的叫苦叫穷,或者有些人有意放出的一些小风声,就风吹草动,高呼“楼市调控转向”,显然是看不懂政治经济的大局。pu8北方头条_头条新闻

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不要一惊一乍,小心被割了韭菜。