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哑嗓子的郁亮和“好日子”的万科

36氪新媒体

城乡建设与生活服务商——万科昨天发布了年报,像一份优等生交出来的高分成绩单,数据一如既往的平稳。熟读孙子兵法的万科抛出了一个2019年新名词「基本盘」,模糊又虚无,不如,我们借此机会来重新认识下万科。Zl4北方头条_头条新闻

有所保留的业绩Zl4北方头条_头条新闻

实现营业收入2976.79亿元,同比增长22.55%;净利润337.73亿元,同比增长20.39%。Zl4北方头条_头条新闻

实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。Zl4北方头条_头条新闻

实现结算面积2191.4万平方米,同比增长10.7%;实现结算收入2846.2亿元,同比增长22.1%。Zl4北方头条_头条新闻

结算毛利率 为 29.7 %,较2017年提高 3.9 个百分点。Zl4北方头条_头条新闻

全面摊薄的净资产收益率为 21.7%,较2017年上升 0.5 个 百分点。Zl4北方头条_头条新闻

截至2018年底,万科持有货币资金1884.2亿元,净负债率为30.9%。Zl4北方头条_头条新闻

这份全方面稳定增长的业绩其实有所保留,毕竟截止2017年底,万科就已经有4143.2亿元已售未结算合同金额,而2018年营收不达3000亿元。分析师认为有所保留是为2019年、2020年业绩继续平稳增长打基础。Zl4北方头条_头条新闻

而已售未结算的数据就像滚雪球一样,越滚越大,截至2018年底,万科已售未结算合同金额合计约5307.1亿元,同比增长28.1%。2019 年,万科预计新开工面积 3609.0 万平方米;预计项目竣工面积 3076.6 万平方米。Zl4北方头条_头条新闻

“开工、竣工计划一直坚持以销定产,在年报里公布的计划,都是基于已经有的项目定的计划,实际开工会高于计划开工,今年应该也会如此。万科相当的精力投入到经营性不动产,在合并报表上不会体现这么快,这是万科跟其他同行不一样的地方。”万执行副总裁、首席财务官孙嘉在业绩发布会现场表示。Zl4北方头条_头条新闻

收敛聚焦,巩固基本盘Zl4北方头条_头条新闻

告股东书中,“基本盘”首次出现,称将是万科2019年最重要的词汇。Zl4北方头条_头条新闻

“我们要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础”,万科董事会主席郁亮表示。Zl4北方头条_头条新闻

在业绩发布会上,郁亮用沙哑的嗓子解释何为基本盘:“我们有个标杆是微软,微软是以电脑起家的,电脑是微软的基本盘,微软的转变也很明显,电脑业务支持微软的转型的资金和利润。我们要收敛聚焦,巩固基本盘,为了更好地转型发展。我们不是要收掉别的业务,把内功练好后,支持别的业务。“Zl4北方头条_头条新闻

万科的各个业务线条,都明确了各自的基本盘。Zl4北方头条_头条新闻

南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域四大区域明确以开发业务为基本盘。Zl4北方头条_头条新闻

物业以住区物业服务为基本盘,保证充足的资源投入。Zl4北方头条_头条新闻

租赁将租赁住宅业务提升为核心业务,继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局,提升已获取项目的开业效率与经营质量。Zl4北方头条_头条新闻

商业开发与运营方面,万科持续提升既有项目的运营表现。Zl4北方头条_头条新闻

物流仓储服务方面,万纬物流还持续丰富服务内容,实现冷链规模及运营能力的升级。Zl4北方头条_头条新闻

综合而言,万科做好基本盘要提升效率是关键,要学会挣钱。Zl4北方头条_头条新闻

从2018年报的营业收入贡献来看,目前来自房地产业务的结算收入占95.6%。Zl4北方头条_头条新闻

”新业务赚大钱是痴心妄想。未来赚小钱,在规模、速递、利润方面来衡量万科都是不充分的,我们业务在财务报表上还是很小,基本盘巩固之后,我们才能很强劲,在转型的道路上更加坚定。“郁亮在发布会现场表示。Zl4北方头条_头条新闻

二线城市的存在感上升Zl4北方头条_头条新闻

这几年来万科前面的定语一直在发生变化,从「全球最大的住宅开发商」到「城市配套服务商」,再到现在的「城乡建设与生活服务商」,万科的业务重点在发生变化。Zl4北方头条_头条新闻

从「城市」到「城乡」,强二线城市比重在万科的版图中加大。万科2018年营收前五名的项目,武汉、太原、郑州这样的强二线上榜。Zl4北方头条_头条新闻

而在2017年,万科的营收前五名的项目里还是上海、深圳为主。Zl4北方头条_头条新闻

在发布会上,董事会秘书朱旭详细介绍了目前万科的土储构成,在2018年新获得的土地中,按建筑面积计算,2.6%位于一线城市,70%位于二线城市,其他城市占27.8%;按照拿地金额来计算,10.5%位于一线城市,70.9%位于二线城市,18.6%位于其他城市。Zl4北方头条_头条新闻

(图为发布会现场的PPT展示)Zl4北方头条_头条新闻

2018年,万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米。地金额为1351.4亿元,拿地成本均价为5427元/平方米,比2017年、2016年有明显的下降。Zl4北方头条_头条新闻

截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。Zl4北方头条_头条新闻

连续26年分红,累计分红573亿元Zl4北方头条_头条新闻

在头部房企里,论规模,万科比不上碧桂园,论毛利率,万科比不上中国海外发展,论速度,万科比不上融创,但高分红是万科的独家特色。Zl4北方头条_头条新闻

2018年分红方案披露后,万科已经连续分红26年,且自从2015“万宝之争”发生之后,万科的分红派息方案一直在刷新历史。Zl4北方头条_头条新闻

2015年,每10股分红7.2元,共派现79.48亿元,占公司净利润比例为43.91%。Zl4北方头条_头条新闻

2016年,每10股派送7.9元(含税)现金股息,共计派发现金约87.2亿元,占公司净利润的比例为41.48%。Zl4北方头条_头条新闻

2017年,每10股派送人民币9元(含税)现金股息,共计派现99.35亿元,占公司净利润比例的35%。Zl4北方头条_头条新闻

2018年,每10股派送10.70元(含税)现金股息,万科董事会建议派发2018年度万科现金股利约为118.1亿元,占2018年公司净利润的35%。Zl4北方头条_头条新闻

在万科2017年度股东大会上,祝九胜表示,公司这么多年来累计分红已经达到了455亿,累计分红已经超过了这么多年以来公司的股权融资总额。加上2018年118亿分红,万科累计分红已经达到573亿元。其中,钜盛华及其一致行动人持有的16亿股票将为其带来逾16亿元的分红。Zl4北方头条_头条新闻

“今年希望我们做了更好,把每一天都当成了卖楼的好日子,把库存控制在一个比例,也是我们经营的要求。我们更关注的是好产品和好服务,和市场同步”,执行副总裁、首席运营官张旭在发布会现场表示。Zl4北方头条_头条新闻

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